6306 Sayılı Kanun Madde Madde: Kentsel Dönüşümün Temel Kuralları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 31 Mayıs 2012'de yürürlüğe girdi. Halk arasında "kentsel dönüşüm kanunu" olarak bilinir. Kanun en son 7471 sayılı Kanunla (yürürlük 9 Kasım 2023) kapsamlı biçimde değiştirildi. Bu yazı, güncel metni madde madde ve uygulamada en çok soru doğuran noktalar üzerinden özetler.

Madde 2: Üç temel kavram

• Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilerle tespit edilen yapı.
• Riskli alan: Zemin yapısı veya yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan.
• Rezerv yapı alanı: Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ'nin veya İdarenin talebiyle ya da resen Bakanlıkça belirlenen alan.

"İdare", belediye ve mücavir alan sınırlarında belediyeyi, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesini ve Bakanlıkça yetkilendirilirse ilçe belediyesini ifade eder. 7471 sayılı Kanunla tanımlara Kentsel Dönüşüm Başkanlığı eklendi.

Madde 3: Riskli yapı tespiti ve itiraz

• Tespit, öncelikle malikler tarafından, masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya İdare resen de yapabilir ya da maliklere süre verebilir.
• Tespit engellenirse mülki amirin yazılı izniyle kolluk eşliğinde kapılar açılarak tespit yapılabilir.
• Riskli yapı, en geç on iş günü içinde tapuya bildirilir ve beyanlar hanesine işlenir. Tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü tebliğ tarihi sayılır.
• Malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazı dördü üniversite öğretim üyesi, üçü Bakanlık veya Başkanlık personeli olan teknik heyet inceler.
• Lisanslı kuruluşlara uyarı, idari para cezası ve lisans iptali gibi yaptırımlar öngörülmüştür (m. 3/8-12).
• Gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri kendi taşınmazlarının rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini isterse, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun devri veya bedelinin ödenmesi gerekir (m. 3/7).

Madde 4: Tasarruf kısıtlamaları

Riskli ve rezerv alanlarda imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl geçici olarak durdurulabilir; bu süre bir yıl uzatılabilir. Uygulama sırasında, hak sahiplerinin görüşü alınarak yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmeyebilir.

Madde 5: Tahliye, yıktırma ve yardımlar

• Esas olan maliklerle anlaşmadır. Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, kira yardımı ve yapım için yardım verilebilir.
• Riskli yapının yıktırılması için maliklere 90 günü geçmemek üzere süre verilir. Yıktırılmazsa tahliye ve yıkım idari makamlarca yapılır; masraflar hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.
• Tahliye ve yıkım tebligatı da tutanağın asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır; ilanın son günü tebliğ tarihidir (m. 5/5).

Madde 6: Uygulama işlemlerinin kalbi

• Salt çoğunluk (m. 6/1): Yeniden yapım, payların satışı, kat karşılığı ve diğer usullere, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bunun için yapının önceden yıkılmış olması gerekmez.
• Karara katılmayanların payı: Rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda alıcı çıkmazsa, anlaşmayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış tekrarlanır. Riskli ve rezerv alanlarda ise pay, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.
• Bildirim: Teklif, noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde kabul edilmezse paylar satılır.
• Satışın iptali: Satış yargı kararıyla iptal edilirse, pay üçüncü kişiye geçmemişse eski malik adına tescil edilir. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptalde satış geri alınmaz; aradaki fark alıcı tarafından eski malike ödenir.
• Acele kamulaştırma (m. 6/2): Bina yıkıldıktan sonra yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşılamazsa acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
• Planlara itiraz (m. 6/6): Onaylanan imar ve parselasyon planları il müdürlüğünde 15 gün ilan edilir. İtiraz bu süre içinde yapılır ve Bakanlık 5 gün içinde değerlendirir.
• Dava süresi (m. 6/9): Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.
• Haciz yasağı (m. 6/10): Müteahhide devredilen taşınmazlara, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin borçları için haciz ve tedbir konulamaz. Yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar.
• Müteahhit payının satışı (m. 6/13): İnşaatın tamamlanma oranının %10 altındaki oranda ve İdarenin izniyle yapılabilir.
• İdari fesih (m. 6/14): Müteahhit bir yıl içinde işe başlamaz veya iş altı aydır durursa, salt çoğunluk kararı ve Başkanlığa başvuruyla sözleşmeler 30 günlük ihtarın sonunda feshedilmiş sayılır.
• Ortaklığın giderilmesi (m. 6/16): Yıkımdan sonra arsada ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; ancak bu dava salt çoğunluk kararına engel değildir.

Madde 6/A: Acil durumlar

Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda ve ağır hasar riski olan yapılarda uygulama Başkanlıkça resen yürütülür. Bu durumda ilan ve itiraz süreleri iki gündür. Ayrıntılar için acil durumda kentsel dönüşüm notuna bakabilirsiniz.

Madde 7: Gelirler ve istisnalar

• Belirli işlemler noter ve tapu harcından, belediye harç ve ücretlerinden, veraset ve intikal vergisinden, döner sermaye ücretlerinden, damga vergisinden ve kredilerle ilgili BSMV'den istisnadır (m. 7/9).
• Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalarda, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücreti alınmaz (m. 7/10).
• Kredilere faiz desteği verilebilir; usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir (m. 7/6).

Madde 8 ve Ek Maddeler

• Riskli ve rezerv alan projelerinde müteahhit, yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Başkanlıkça belirlenen teminatı vermek zorundadır (m. 8/6).
• Tespit, tahliye, yıkım ve değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur (m. 8/3).
• Ek m. 1: Riskli alan kararına karşı dava, kararın Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren açılabilir; sonraki uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına ayrıca dava açılamaz.
• Ek m. 4: Dönüşüm projeleri özel hesabı 31.12.2025 itibarıyla kapatıldı; hesaba yapılan atıflar Kentsel Dönüşüm Başkanlığına yapılmış sayılır.

Uygulamada

Kanun kısa süreler ve ilan yoluyla tebligat üzerine kuruludur. Muhtarlık ilanının son günü ve 30 günlük dava süresi kaçırıldığında telafi çoğu zaman mümkün olmaz. Konuların uygulamadaki karşılıkları için Kentsel Dönüşüm Hukuku Rehberine bakabilirsiniz.

Kaynak: 6306 sayılı Kanun, Mevzuat Bilgi Sistemi konsolide metni (7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler işlenmiş hâli).