Arsa Payı Düzeltme Davası: Kentsel Dönüşümde Ne Zaman Açılır, Bina Yıkılırsa Ne Olur?

Kısa cevap

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa payları, bağımsız bölümlerin o tarihteki değerleriyle orantılı belirlenmemişse Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 uyarınca düzeltme istenebilir. Kentsel dönüşümde hem çoğunluk hesabı hem de pay satışı arsa payına göre yapıldığından, hatalı paylar ciddi sonuçlar doğurabilir.

Davaya mümkünse yıkımdan önce hazırlanmak pratik açıdan önemlidir. Ancak "bina yıkıldıktan sonra dava her durumda konusuz kalır" demek doğru değildir.

Arsa payı neden önemlidir?

Arsa payı yalnızca dairenin büyüklüğünü göstermez. Bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki konumu, cephesi, katı, kullanım niteliği, manzarası ve değeri dikkate alınır. Bugünkü piyasa değerinin yüksek olması, başlangıçtaki arsa payının hatalı olduğunu tek başına kanıtlamaz.

Dönüşümde salt çoğunluk malik sayısıyla değil arsa paylarıyla hesaplanır. Hatalı bir pay dağılımı, karara kimin katılıp kimin katılmadığını değiştirebilir.

Hangi mahkemede açılır, hangi deliller önemlidir?

Arsa payı düzeltme uyuşmazlığı kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Başlıca deliller şunlardır:

• tapu kayıtları ve kat irtifakının kuruluş belgeleri,
• ilk mimari proje ve bağımsız bölüm listesi,
• eski değerleme raporları,
• bilirkişi incelemesi.

Bina yıkılırsa dava biter mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararı bu soruda önemlidir. O dosyada bina, dava istinaf aşamasındayken yıkılmış ve istinaf mahkemesi davayı konusuz kaldığı gerekçesiyle reddetmişti. Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı kabul etmedi:

• Taraflar yeni arsa paylarıyla yeniden kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmamıştı.
• Yıkımdan sonra eski kat malikleri arsada, eski arsa payları oranında paydaş olmaya devam ediyordu.
• Bu nedenle davacıların, orantısız payın düzeltilmesinde hukuki yararı sürüyordu.

Karar bozularak dosya, arsa payı düzeltmesinin gerekip gerekmediğinin bilirkişi incelemesiyle araştırılması için geri gönderildi.

Bu içtihat, yıkımdan sonra açılan her davanın kabul edileceği anlamına gelmez. Yıkımdan sonra ilk kez açılacak bir davada eski kat mülkiyetinin sona ermesi ve yeniden kurulan haklar dikkate alınarak koşullar ayrıca değerlendirilmelidir. Kararın somut olaya uygunluğu tam metni üzerinden incelenmelidir.

Dava ile dönüşüm kararları arasındaki ilişki

Arsa payı davası; salt çoğunluk kararını, pay satışını ve imar sürecini kendiliğinden durdurmaz. Dava sürerken tapu kayıtları ve projeler değişebileceği için taleplerin güncellenmesi gerekebilir.

Temsili örnek: Aynı binadaki iki eşdeğer daireye kuruluşta farklı arsa payları verilmiş olabilir. Emsal bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleri, katları, cepheleri ve büyüklükleri karşılaştırılmadan, yalnızca bugünkü metrekareye dayanarak düzeltme istemek yeterli olmayabilir. Yıkım ihtimali varsa dava ve delil tespiti geciktirilmemelidir.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.09.2025, 2023/648 E., 2025/512 K.
• Mevzuat Bilgi Sistemi, Yargıtay HGK 2023/648 E., 2025/512 K. karar metni