Kentsel Dönüşümde Acele Kamulaştırma: İptal Davası ve Bedel Uyuşmazlığı

Kısa cevap

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 27'deki acele kamulaştırma, idarenin kanunda sayılan istisnai durumlarda taşınmaza hızla el koymasını sağlayan bir usuldür. Acele el koyma; nihai bedelin belirlenmesi ve mülkiyetin idare adına tescili ile aynı işlem değildir. Malik, idari kararın iptalini idari yargıda, taşınmazın gerçek karşılığının belirlenmesini ise adli yargıda ayrı ayrı gündeme getirebilir.

6306'daki özel hüküm: yıkılan arsada 30 gün

6306 sayılı Kanun m. 6/2'ye göre, üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bu kamulaştırmalar 2942 sayılı Kanun m. 3/2'deki iskân projeleri amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit, belirlenen tutarın beşte biri oranında ödenir. Mirasçısı belli olmayan veya ihtilaflı taşınmazlarda idare mirasçılık belgesi çıkarabilir ya da kayyım atanmasını sağlayabilir.

Anlaşma yoluyla kamulaştırılanlara da konut veya işyeri verilebilir ve aylık kira yardımının iki katı tutarında tek seferlik yardım yapılabilir (Kanun m. 6/3, Uygulama Yönetmeliği m. 14 ve 16/3).

Acele kamulaştırma hangi koşullarda uygulanır?

Anayasa m. 46 uyarınca kamulaştırmada kamu yararı ve gerçek karşılığın ödenmesi esastır. Acele kamulaştırma ancak kanunda öngörülen istisnai koşullarda kullanılabilir. Bir projenin "kentsel dönüşüm" başlığını taşıması, bütün taşınmazlar için olağan usulün terk edilmesini tek başına haklı kılmaz. Kararın gerekçesi, aciliyetin somut dayanağı ve yetki unsuru incelenmelidir.

Acele el koyma süreci nasıl işler?

İdare, mahkemeden acele el koyma kapsamında değer tespiti yapılmasını ve bedelin depo edilmesini ister. Bu aşamada belirlenip yatırılan tutar nihai bedel değildir. Ardından olağan kamulaştırma işlemleri ve 2942 sayılı Kanun m. 10'daki bedel tespiti ve tescil davası yürütülür.

Değer belirlenirken kıymet takdir raporu, emsal satışlar, imar durumu, kullanım şekli ve gelir yöntemi gibi ölçütler taşınmazın niteliğine göre değerlendirilir.

Hangi davalar açılabilir?

• İdari yargı: Acele kamulaştırmaya dayanak idari kararlara ve uygulama işlemlerine karşı iptal davası; koşulları varsa yürütmenin durdurulması talebi.
• Adli yargı: Bedel tespiti ve tescil davası; görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Hangi kararın hangi süre içinde dava konusu yapılacağı, işlemin türüne ve usulüne uygun tebliğ veya ilan tarihine göre belirlenir. Her aşama için tek bir genel süre varsayılmamalıdır. Bölgenin önce rezerv yapı alanı ilan edildiği durumlarda rezerv yapı alanı kararına iptal davası yazısı da ilgilidir.

Eksik bedel nasıl tartışılır?

Bilirkişi raporuna itiraz; emsal taşınmazların özellikleri ve kamulaştırma tarihi itibarıyla değeri etkileyen unsurlar üzerinden somutlaştırılmalıdır. Faiz, ödeme tarihi ve varsa fiilî el atma olgusu ayrıca ele alınmalıdır. Olağan kamulaştırmada bedel tespiti davasının genel işleyişi için kamulaştırma bedelinin tespiti davası yazısına bakabilirsiniz.

Temsili örnek: Bir malik, acele kamulaştırma kararının dayanaklarını idari yargıda tartışırken, adli yargıdaki bedel tespiti ve tescil davasında değerleme tarihini, emsalleri ve taşınmazın imar ve fiilî özelliklerini ayrıca ileri sürer. İki yargılama farklı talep ve sürelere tabidir.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

• Anayasa m. 35 ve 46
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10 ve 27
• 6306 sayılı Kanun m. 6/2 ve 6/3; 2577 sayılı İYUK
• Mevzuat Bilgi Sistemi