Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Karara Katılmayan Malikin Payının Satışı

Kısa cevap

6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapım ve uygulama kararları, arsa payları esas alınarak paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir (m. 6/2). Burada "salt çoğunluk", malik sayısının değil pay oranının yarıdan fazlası demektir. Kanunun önceki hâlindeki üçte iki oranı artık uygulanmaz; eski rehberlerde bu oranı görürseniz güncel metni esas alın. Karara katılmayan malike teklif bildirilir ve kabul için 15 gün tanınır. Kabul edilmezse o malikin arsa payı, kanuni bildirim ve değerleme güvencelerine uyulması şartıyla satışa konu edilebilir.

Çoğunluk nasıl hesaplanır?

Arsa paylarının toplamı 1.000 ise 500 pay salt çoğunluk sağlamaz; 500'ü aşan pay gerekir. On malikten altısının onay vermesi, bu altı kişinin payları toplamı 500'ü geçmiyorsa yeterli olmayabilir.

Karar ve toplantı tutanağı güncel tapu kayıtlarıyla birlikte kontrol edilmelidir. Arsa paylarının baştan hatalı belirlendiğini düşünüyorsanız arsa payı düzeltme davası yazısına bakın; çoğunluk hesabı doğrudan bu paylara bağlıdır.

4 Şubat 2026 değişikliği ve resmî formlar

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği, toplantıya davet, toplantı tutanağı ve satış başvuru dosyası için kuralları somutlaştırdı. Artık özellikle şu belgelerin dosyada bulunması önem taşıyor:

• maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler,
• toplantı tutanağı ve salt çoğunluk kararını gösteren imzalı evrak,
• varsa sözleşmeler ve vekâletnameler,
• karara katılmayanlara bildirilen teklif ve değerleme belgeleri.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 6 Şubat 2026'da bu değişikliğe ilişkin formları yayımladı: Ek-12 Toplantı Bildirim Formu, Ek-12 Tutanak, maliklere tebliğ edilecek Toplantı Bilgilendirme Notu ve Ek-13 Yeniden Satış Bildirim Formu. Güncel formlara Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyurusundan ulaşabilirsiniz.

Birden fazla yapının bulunduğu parsellerde hangi yapının riskli olduğu ve karara hangi maliklerin katılacağı ayrıca incelenmelidir.

Karara katılmayan malike bildirim

Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere şu yollarla bildirilir (Kanun m. 6/1, Yönetmelik m. 15/2):

• tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş maliklere elektronik tebligatla; bildirim, adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır,
• diğerlerine noter aracılığıyla,
• ya da resmî Ek-8 (riskli yapı) veya Ek-10 (riskli alan, rezerv alan) formuyla muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek; bu durumda ilanın son günü bildirim tarihi sayılır.

Kabul için bildirimden itibaren 15 gün süre tanınır. "Mutlaka noter ihtarnamesi gerekir" ifadesi doğru değildir. Öte yandan noter kanalıyla yapılan bildirim, usule uygun alınmamış bir kararın eksikliğini gidermez.

Bildirimde kararın içeriği, teklifin nerede incelenebileceği ve sürenin açıkça yazılması uyuşmazlıkları azaltır. Örnek bir bildirim çekirdeği şöyle olabilir (resmî formun yerine geçmez):

"... ada ... parselin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamasında, arsa payları yönünden salt çoğunlukla ... tarihli karar alınmıştır. Anlaşma koşulları ve karar örneği ... adresinde incelenebilir. Teklifi kabul etmeniz için, mevzuata uygun bildirimi izleyen 15 günlük süre tanınmıştır. Kabul edilmemesi hâlinde payların satışına ilişkin 6306 sayılı Kanun hükümleri uygulanabilecektir."

Hangi bildirim yönteminin geçerli olduğu, tebliğin hangi gün yapılmış sayılacağı ve muhtarlık ilanı somut dosyada kontrol edilmelidir.

Paylar nasıl satılır?

Başvuru yetkili Müdürlüğe veya yetki devredilen idareye yapılır. Karara katılmayan malikin payı için SPK lisanslı değerleme kuruluşunun raporu esas alınır ve Yönetmeliğin 15/A maddesindeki satış usulü izlenir.

• Satış her durumda "Bakanlığın satın alması" biçiminde gerçekleşmez.
• Riskli alan, rezerv yapı alanı veya münferit riskli yapı olmasına göre, anlaşan paydaşların önceliği ve sonraki alıcı grupları değişebilir.
• Satış için binanın önceden yıkılmış olması zorunlu değildir.

Satışın yeri ve zamanı payı satılacak malike de tebliğ edilir (Ek-9, Ek-11); bu kişi satışa yalnızca gözlemci olarak katılabilir. Resmî formlara göre payı satılacak malikin Müdürlük nezdinde satışa veya rayiç değere karşı "itiraz" hakkı yoktur; ancak satış tebligatına veya satış işlemine karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açabilir (Kanun m. 6/9). Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse satış geri alınmaz; aradaki fark ihale tarihinden itibaren yasal faiziyle alıcıdan eski malike ödenir (Yönetmelik m. 15/A-16).

Bina yıkıldıktan sonra arsa için ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması da salt çoğunluk kararı alınmasına ve uygulanmasına engel değildir (Kanun m. 6/16). Satış ihalesinin adım adım işleyişi için arsa payı açık artırması notuna bakabilirsiniz.

Ruhsat alınması mülkiyetin devri demek mi?

Hayır. Yapı ruhsatı aşamasında mevzuatın aradığı karar, bildirim ve satış başvurusu koşullarına uyulmalıdır. Ancak ruhsat alınması, satışın veya pay devrinin kendiliğinden gerçekleştiği anlamına gelmez.

Çoğunluk kararından sonraki aşama genellikle müteahhitle sözleşmedir. Bu konuda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilecek maddeler ve müteahhit inşaatı yarım bırakırsa yazılarına bakabilirsiniz.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun m. 6
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15 ve 15/A
• 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Yönetmelik değişikliği
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı duyurusu (06.02.2026), Mevzuat Bilgi Sistemi