Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı ve Vergi Muafiyeti: Yanlış Alınan Harç Nasıl Geri Alınır?

Kısa cevap

6306 sayılı Kanun m. 7/9 uyarınca, Kanunun amacı ve şartları içinde yapılan belirli işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar ile damga vergisinden istisnadır. Bu istisna, dönüşüm projesiyle dolaylı ilgisi olan her satışın veya işlemin otomatik olarak vergisiz olduğu anlamına gelmez. İşlemin türü, tarafları, kapsamı ve işlem tarihinde yürürlükteki mevzuat belirleyicidir.

Hangi işlemler istisna kapsamında olabilir?

İstisna; Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare, müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananlardan birinin taraf olduğu belirli işlemleri kapsar: dönüşümden önceki ilk satış ve devir, yeni yapıların bu kişilere ilk satışı ve devri, müteahhidin ve GYO'ların ilk satışı ile bunlara bağlı ipotek işlemleri. Kapsamdaki kalemler noter ve tapu harçları, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücretleri, damga vergisi ve kredilere ilişkin banka ve sigorta muameleleri vergisidir (Kanun m. 7/9, Uygulama Yönetmeliği m. 16/12). Muafiyet, mevcut yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır (m. 16/9). Riskli yapının dönüşümüyle oluşan bağımsız bölümlerin, kanuni şartları sağlayan ilk satışlarında tapu harcı istisnası Danıştay kararlarına konu olmuştur. Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalarda mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz (Kanun m. 7/10). Riskli parsel boş parsellerle birleştirilmişse tapu harç ve ücret muafiyetinden, riskli parselin yeni parsele oranı kadar yararlanılır (Yönetmelik m. 16/11). Danıştay 6. Dairesi, 11.01.2024 tarihli ve E. 2022/849, K. 2024/185 sayılı kararıyla, Yönetmelikte otopark ücretini istisna kapsamından çıkaran düzenlemeyi iptal etmiştir. Bütün harçlar için tek ve sınırsız bir muafiyet kabul edilmemelidir.

Yanlış tahsil edilen harç geri alınabilir mi?

Hukuka aykırı tahsil edilen tapu harcı için 213 sayılı Vergi Usul Kanunundaki düzeltme ve şikâyet yolu gündeme gelebilir. Ancak açık bir vergi hatası ile hukuki yorum gerektiren bir vergilendirme uyuşmazlığı aynı şey değildir. Bu ayrım, doğrudan vergi mahkemesinde dava açma süresi ile sonradan düzeltme-şikâyet başvurusu yapılıp yapılamayacağı bakımından kritik önemdedir.

Belediyenin tahsil ettiği kalemin vergi, harç, ücret veya katılım payı olup olmadığı da doğru belirlenmelidir; her biri için VUK düzeltme usulü doğrudan uygulanmaz. "Sebepsiz zenginleşme" gerekçesiyle bütün kamu alacaklarının doğrudan adli yargıda istenebileceği de varsayılmamalıdır.

Düzeltme ve şikâyet yolu adım adım

1. Tahakkuk ve tahsil belgeleriyle işlemin dayanağını toplayın: ödeme dekontu, tahakkuk belgesi, tapu işlem türü, riskli yapı veya rezerv alan statüsü.
2. Hatanın VUK m. 116-118 anlamında bir vergi hatası olup olmadığını inceleyin.
3. VUK m. 122 uyarınca vergi dairesinden düzeltme isteyin.
4. Koşulları varsa VUK m. 124 çerçevesinde şikâyet yoluna başvurun.
5. Ret veya zımni ret üzerine dava yolunu değerlendirin; VUK m. 126'daki zamanaşımı ile İYUK'taki dava sürelerini ayrı ayrı hesaplayın.
6. Talep edenin mükellefiyetini, iade isteme ehliyetini ve uygulanabilecek faiz rejimini kontrol edin.

Danıştay kararları ne diyor?

Danıştay 9. Daire, 06.06.2023, E. 2023/1282, K. 2023/2150: Uyuşmazlık, dönüşüm sonrası bağımsız bölümlerin satışında alıcı ve satıcılar adına tahakkuk eden toplam 450.000 TL tapu harcının tamamının alıcı şirket tarafından ödenmesine ilişkindir. Danıştay:

• alıcı adına tahakkuk eden 225.000 TL harcın iadesine ilişkin hükmü onamış,
• satıcılar adına tahakkuk eden 225.000 TL harcın, onu fiilen ödemiş olsa da alıcıya iadesine ilişkin kısmı bozmuştur.

Bu nedenle "tapuda parayı kim ödedi?" sorusunun yanında "harç hukuken kimin adına tahakkuk etti?" sorusu da cevaplanmalıdır.

Danıştay 9. Daire, 12.04.2023, E. 2022/3425, K. 2023/1372: Rezerv yapı alanındaki taşınmazlara ilişkin tapu harcı uyuşmazlığında Danıştay, faiz ödenmeden iade edilen harç için tecil faizi oranında faizin de iade edilmesine ilişkin kararı onamıştır. Kararda, asıl uyuşmazlığın düzeltme-şikâyet yoluyla çözülebilecek açık bir vergi hatası niteliğinde olmadığı, ancak faizin bağımsız bir unsur olarak bu yolla istenebileceği değerlendirilmiştir.

Bu kararlar, her ilk satışın tartışmasız biçimde istisna kapsamına girdiği yönünde sınırsız bir sonuç olarak okunmamalıdır. "Kentsel dönüşümdür, bütün tapu harçları iade edilir" yaklaşımı hatalıdır; işlem tarihi ve uygulanacak mevzuat ayrıca incelenmelidir.

Temsili örnek: Bir konut alıcısı, kendisi ve satıcı adına ayrı ayrı tahakkuk eden harcın tamamını öder. İade talebi hazırlanırken dekonttaki toplam tutar yerine, tahakkukun kimin adına doğduğu ayrı kalemlerle gösterilir.

Yarısı Bizden kapsamındaki destekler ve bunlara bağlı işlemler için Yarısı Bizden hibe, kredi ve kira yardımı yazısına bakabilirsiniz.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun m. 7/9 ve 7/10; Uygulama Yönetmeliği m. 16/9-12
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu m. 116-126
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu
• Danıştay 9. D., E. 2023/1282, K. 2023/2150, Danıştay 9. D., E. 2022/3425, K. 2023/1372, Mevzuat Bilgi Sistemi