Rezerv Yapı Alanı Nedir? İlan Kararına Karşı İptal Davası ve Yürütmenin Durdurulması

Kısa cevap

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca dönüşüm uygulamalarında yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere yetkili idarece belirlenen alandır. Güncel mevzuatta rezerv alanın boş arazi olması zorunlu değildir; yerleşik alanlar da kapsama alınabilir. İlan kararı mülkiyeti kendiliğinden idareye geçirmez; ancak sonraki planlama, tahliye, uzlaşma ve edinim işlemleri mülkiyet hakkını ciddi biçimde etkileyebilir.

Rezerv alan nasıl belirlenir?

Karar, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği m. 4 çerçevesinde; alan haritası, uydu görüntüsü, kamu taşınmazlarına ilişkin bilgiler ve gerekçe ile teknik belgeler değerlendirilerek verilir. Teklif ve karar yetkisi güncel kurum yapılanmasına göre belirlenir.

Rezerv yapı alanı, TOKİ'nin veya İdarenin talebiyle ya da resen Bakanlıkça belirlenir. 7471 sayılı Kanunla tanımdaki "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi çıkarılmıştır (Kanun m. 2/1-c).

Riskli alan ile rezerv yapı alanı farklı hukuki statülerdir; aynı dava gerekçeleriyle ele alınmamalıdır. Özellikle süre bakımından önemli bir fark vardır: riskli alan kararına karşı dava süresi, kararın Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren işler ve sonraki uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına ayrıca dava açılamaz (Kanun Ek m. 1/2-a). Tek bir binaya ilişkin tespitler için riskli yapı tespitine itiraz yazısına bakın.

%30 devir koşulu her rezerv alanda var mı?

Hayır. Mevzuatta, gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin kendi taşınmazlarını rezerv yapı alanı olarak belirletmek istemeleri hâlinde, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun devri veya karşılığının ödenmesi gibi özel bir koşul bulunur. Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kuruluşları bu koşuldan muaftır (Uygulama Yönetmeliği m. 4/3). Bu koşulu, idarenin resen belirlediği bütün alanlarda maliklerin otomatik olarak %30 pay kaybedeceği şeklinde yorumlamak yanlıştır.

İptal davası ve yürütmenin durdurulması

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir (m. 6/9). İşlemin ilanı veya tebliği, kesin ve yürütülebilir olup olmadığı ve davacı bakımından sürenin başlangıcı ayrıca incelenmelidir.

Davada ileri sürülebilecek başlıca hukuka aykırılık sebepleri:

• karara dayanak teknik verinin bulunmaması,
• ölçülülük ilkesine ve kamu yararına aykırılık,
• yetki ve usul sakatlıkları.

Dava açmak işlemi kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için İYUK m. 27/2'deki iki koşulun birlikte gösterilmesi gerekir: açık hukuka aykırılık ve telafisi güç veya imkânsız zarar. Örneğin yerleşik bir mahallede sınırların neden bu şekilde çizildiği, yetki ve planlama belgeleri, mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülülüğü ve fiilî tahliye ya da yıkım ihtimali birlikte ele alınabilir.

Maliki koruyacak belgeler

• alan ilan kararı, kroki ve koordinatlar,
• idarenin gerekçe raporu,
• parselin tapu ve kadastro kayıtları,
• imar planı,
• mevcut bina ve kullanım bilgileri,
• varsa teklif edilen hak sahipliği listesi.

İlan kararına, uygulama planına ve sonraki satış veya tahliye işlemlerine karşı ayrı davalar gerekebilir. 6306 kapsamında onaylanan imar ve parselasyon planları il müdürlüğünde 15 gün ilan edilir; itiraz bu süre içinde il müdürlüğüne yapılır ve Bakanlıkça beş gün içinde değerlendirilir (Kanun m. 6/6). Alanda kamulaştırma yoluna gidilirse acele kamulaştırma ve bedel davası yazısı yol gösterir.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun m. 2, m. 3/7, m. 6/6, m. 6/9 ve ek m. 1
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 4
• Anayasa m. 35; 2577 sayılı İYUK m. 27
• Mevzuat Bilgi Sistemi