Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır? İhtar, Mahkemede Fesih ve 6306 Kapsamında İdari Fesih

Kısa cevap

İnşaat yarım kalırsa arsa sahipleri, gecikmenin nedenine ve inşaatın tamamlanma oranına göre aynen ifa, tazminat, sözleşmeden dönme veya fesih yollarını değerlendirebilir. Bunlara ek olarak 6306 sayılı Kanun m. 6/14, belirli koşullarda mahkeme kararı olmadan idari fesih imkânı tanır. Ancak her gecikmede tek taraflı bir ihtarla tapu kayıtlarını geri almak mümkün değildir.

İlk adım: delilleri korumak

Fesih yolunu seçmeden önce durumun belgelenmesi gerekir:

• şantiyedeki imalatın ve eksiklerin bilirkişi aracılığıyla delil tespiti,
• yapı denetim raporları ve belediye kayıtları,
• ödeme belgeleri ve şantiye günlükleri,
• müteahhide verilmiş vekâletnameler.

İnşaatın hangi tarihte durduğunun ve gecikmenin yükleniciden kaynaklandığının somut delillerle gösterilmesi özellikle önemlidir.

6306 m. 6/14 kapsamında idari fesih

Kanun, şu durumlardan birinde maliklere idari yoldan fesih imkânı verir:

• müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa, veya
• yapım işi belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde ekip ve ekipmanla çalışılmıyorsa.

İşe başlanmamasına dayanan fesihte, sözleşmeye göre maliklerin işe başlamadan önce yerine getirmesi gereken edimlerin yerine getirilmiş olması ve işe başlamayı engelleyen bir yargı kararı, idari karar veya benzeri haklı bir sebep bulunmaması gerekir.

Usulün ana hatları (Kanun m. 6/14, Yönetmelik m. 13/11):

1. Malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alır. Kararın belirli bir şekli yoktur; imzalı karar tutanağı, çoğunluğun fesih dilekçesi veya başka bir müteahhitle yapılmış sözleşme ve vekâletnameler gibi belgelerle ispatlanabilir.
2. Başvuru, gerekçeyi gösteren belgelerle Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa İdareye yapılır. İstanbul'da bu başvurular, yetki devri nedeniyle ilgili ilçe belediyesine yapılır.
3. İdare önce müteahhide 15 gün süre vererek gecikmenin sebeplerine ilişkin bilgi ve belge ister; yerinde inceleme yapar, belediye ve SGK gibi kurumlarla yazışır.
4. Fesih şartları gerçekleşmişse müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi hâlde sözleşmelerin feshedileceği ihtar edilir.
5. Süre sonunda iş başlamamış veya devam etmiyorsa sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın feshedilmiş sayılır; tapudaki inşaat sözleşmesi şerhleri terkin edilir.

Bir yıllık süre nereden başlar? Salt çoğunlukla karar alınan hâllerde karar tarihinden; bütün maliklerle anlaşılan hâllerde son malikle sözleşmenin imzalandığı tarihten başlar. Ancak bu sözleşme riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce imzalanmışsa, süre tespitin kesinleştiği tarihten itibaren hesaplanır.

Fesihten sonra: O tarihe kadar yapılan işler, devredilen paylar ve ödemeler için genel hükümler uygulanır. Müteahhidin fesih tarihine kadar maliklere ödediği kira yardımları geri istenemez. Sonraki uygulamaya yine salt çoğunlukla karar verilir.

Bazı idari başvuru sayfalarında hâlâ eski "üçte iki çoğunluk" oranı yer alıyor. Kanunun güncel metni salt çoğunluk öngördüğünden başvurudan önce idarenin güncel evrak listesi ve mevzuat birlikte kontrol edilmelidir. İdari fesih, Türk Borçlar Kanunundaki klasik fesihle aynı mekanizma değildir.

Başvuru dosyası için örnek evrak listesi

1. Tapu kayıtları (takyidatlarıyla) ve güncel malik/pay tablosu.
2. Mevcut sözleşmeler ve ekleri (satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri).
3. İnşaat ruhsatı ve proje kayıtları.
4. İş seviyesine ilişkin tespitler, fotoğraflar, mümkünse teknik rapor.
5. Tebligatlar ve ihtarlar.
6. Yüklenicinin temerrüdünü veya işin durduğunu gösteren belgeler.
7. Mevzuatın aradığı, imzalı malik kararı.
8. Yetkili idarenin güncel başvuru formu ve evrak listesi.

Geriye ve ileriye etkili sona erme

Geriye etkili dönmede taraflar aldıklarını iade eder; tapu devirlerinin geri alınması gündeme gelir. İleriye etkili fesihte ise yapılmış imalatın seviyesi, yüklenicinin hak ettiği bedel ve tasfiye hesabı öne çıkar. Somut uyuşmazlıkta hangi yolun uygulanacağını sözleşmenin niteliği, imalat yüzdesi, tarafların kusuru ve güncel Yargıtay içtihatları belirler. Bu kavramlar, üçüncü kişilere devredilmiş bağımsız bölümlerin koşulsuz geri alınacağı anlamına gelmez.

Üçüncü kişilere devir ve ipotek riski

Yüklenici kendi payını üçüncü kişilere devretmiş veya finansman için ipotek kurdurmuşsa, sicil kayıtları ve üçüncü kişilerin iyi niyeti ayrıca incelenir. Malikler; tapu iptali ve tescil, ihtiyati tedbir ve tazminat taleplerini somut dosyaya göre birlikte değerlendirmelidir.

Bu risklerin büyük kısmı sözleşme aşamasında önlenebilir: kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 12 kritik madde. Fesih kararında gereken çoğunluğun hesabı için salt çoğunluk ve pay satışı yazısına bakabilirsiniz.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun m. 6/14; Uygulama Yönetmeliği m. 13/11
• Türk Borçlar Kanunu m. 112, 117-125 ve eser sözleşmesi hükümleri (m. 470 vd.)
• Türk Medeni Kanunu tapu sicili hükümleri
• Mevzuat Bilgi Sistemi, Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, sözleşme feshi müracaatı