Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 12 Kritik Madde: Malik Nasıl Korunur?

Kısa cevap

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde malik açısından en büyük risk, arsa payının erken devredilmesi ve yapımın zamanında ya da sözleşmeye uygun tamamlanmamasıdır. Sözleşme taşınmaz devri ve satış vaadi içerdiği için resmî şekilde yapılmalı; teslim, teminat, teknik şartname ve fesih sonuçları açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmede bulunması gereken 12 başlık

1. Bütün maliklerin kimlikleri, payları ve temsil yetkileri.
2. Teslim edilecek bağımsız bölümlerin konumu, net ve brüt alanı, eklentileri ve paylaşım çizelgesi.
3. Ruhsat, temel atma, kaba inşaat, iskân ve tapu teslimi için ayrı takvim.
4. Onaylı proje, proje değişikliği yöntemi ve ayrıntılı teknik şartname.
5. Maliyet artışı, harç, vergi, proje tadilatı ve ilave iş giderlerinin kime ait olduğu.
6. Gecikmede kira kaybı tazminatı ve kararlaştırılmışsa cezai şartın açık koşulları.
7. Banka teminat mektubu, kefalet, teminat ipoteği gibi somut güvenceler.
8. Yükleniciye kalacak paylar için kademeli tapu devri, satış ve ipotek kısıtlamaları.
9. Ayıplı ve eksik iş, denetim, teslim tutanağı ve kabul usulü.
10. Yüklenicinin iflası, konkordatosu, temerrüdü ve işi bırakması hâlinde fesih ve tasfiye.
11. Yönetim planı; ortak alanlar, otopark, sığınak ve bahçe kullanımı.
12. Uyuşmazlıkta delil tespiti, ihtar adresleri ve yargı yolu.

İndirilebilir kontrol listesi

Sözleşmeyi imzalamadan önce kullanabileceğiniz tek sayfalık listeyi indirebilirsiniz: Müteahhit ile sözleşme imzalamadan önce kontrol edilecek 12 madde (PDF). Liste genel bilgilendirme amaçlıdır; somut sözleşme incelemesinin yerini almaz.

Cezai şart ile kira tazminatı ayrı kurgulanmalı

Gecikme nedeniyle malikin ödediği kira ile cezai şartın birlikte istenip istenemeyeceği, sözleşmede ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde açıkça düzenlenmelidir. Cezai şart her gecikmede otomatik ve sınırsız bir ödeme anlamına gelmez; hâkimin aşırı cezai şartı indirmesi gibi sınırlar söz konusu olabilir.

Teminat mektubu her sözleşmede zorunlu mu?

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde malik lehine koşulsuz bir banka teminat mektubu yükümlülüğü bulunduğu söylenemez. Buna karşılık 6306 kapsamında idare lehine kanuni bir teminat vardır: riskli yapının bulunduğu parselde müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10'u oranında teminatı İdareye vermek zorundadır. Bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmaz (Kanun m. 8/6, Yönetmelik m. 13/9). İş tamamlanmazsa teminat paraya çevrilerek işi tamamlayacak kişiye aktarılır. Bu kanuni güvence, malik lehine sözleşmede ayrıca kararlaştırılacak banka teminatının yerini tutmaz. Teminatın lehtarı, tutarı, süresi, paraya çevrilme koşulu ve yenilenme düzeni sözleşmede somut olarak yazılmalıdır.

Topraktan satış nasıl kontrol edilir?

Sözleşmeye yalnızca "üçüncü kişiye satış yasaktır" yazmak, her üçüncü kişiye karşı etkili bir koruma sağlamaz. Bunun yerine şu araçlar birlikte değerlendirilebilir:

• tapu siciline tescile elverişli şerhler,
• teminat ipoteği,
• inşaatın ilerlemesine bağlı kademeli mülkiyet devri,
• satışı malik onayına bağlayan sözleşme hükümleri.

6306 kapsamında Kanun da bir sınır koyar: müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri ancak İdarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının %10 altındaki oranda satabilir. Örneğin inşaat %40 tamamlanmışsa müteahhit en fazla %30 oranında satış yapabilir; tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir (Kanun m. 6/13). Ayrıca taşınmaz müteahhide devredilmişse, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları için bu taşınmazlara haciz ve tedbir konulamaz; yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma sona erer (Kanun m. 6/10).

Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhit işi bırakırsa izlenecek yollar için müteahhit inşaatı yarım bırakırsa fesih yazısına bakabilirsiniz. Sözleşme öncesindeki çoğunluk kararı için salt çoğunluk ve pay satışı yazısı yol gösterir.

Teminat, satış izni ve haciz yasağı kurallarının ayrıntıları için müteahhit payının satışı, teminat ve haciz yasağı notuna bakabilirsiniz.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu m. 112, 117 vd., 179 vd. (cezai şart), 237 ve 470 vd. (eser sözleşmesi)
• Türk Medeni Kanunu m. 706; Tapu Kanunu m. 26; Noterlik Kanunu m. 60 ve 89
• 6306 sayılı Kanun m. 6/10, 6/13 ve 8/6; Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-10
• Mevzuat Bilgi Sistemi