İmar Barışından Yapı Kayıt Belgesi Alınan Bina Riskli Çıkarsa Ne Olur?

2018'deki imar barışı düzenlemesiyle (3194 sayılı İmar Kanunu geçici m. 16), 31.12.2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara yapı kayıt belgesi verildi. Pek çok malik bu belgeyi yapının "yasallaştığı" şeklinde anladı. Kentsel dönüşüm açısından belgenin etkisi ise sınırlıdır.

Belge, dönüşüme kadar geçerlidir

Kanun hükmüne göre yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı yenilendiğinde yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır.

Bunun üç sonucu vardır:

• Belge, yapının depreme dayanıklı olduğunu göstermez ve riskli yapı tespitine engel değildir.
• Bina yıkılıp yeniden yapılırken eski yapının ruhsata aykırı kısımları kazanılmış hak olarak kullanılamaz. Yeni yapı güncel imar planına göre yapılır.
• Belgeye dayanılarak yapılacak tapu işlemleri, yapının tabi olduğu özel kanunun izin vermesine bağlıdır. 6306 bu özel kanunlardan biridir.

Riskli yapıda kat mülkiyeti kurulamaz

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1787 sayılı (2018/8) Genelgesine 15.01.2019'da eklenen paragraf açıktır:

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tanımlanmış olup üzerinde riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkılmasına karar verilen yapı için, yapı kullanma izni yerine geçecek yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.

Normalde yapı kayıt belgesi, bütün maliklerin muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terkiyle, yapı kullanma izni aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulmasını sağlayabilir. Riskli yapı belirtmesi bu imkânı ortadan kaldırır.

Arsa payı ve dönüşüm hesabı

Kentsel dönüşümde çoğunluk ve pay satışı tapudaki arsa paylarına göre yapılır (6306 m. 6/1). Yapı kayıt belgesindeki kullanım alanı veya fiilî kat sayısı, tek başına arsa payını değiştirmez. Kat irtifakı kurulmamış, arsa paylı tapularda riskli yapı tespitini, tapu kütüğünde yapının sahibi olarak belirtilen paydaş yaptırır (Uygulama Yönetmeliği m. 7/2-a).

Ruhsatsız katlar nedeniyle maliklerin fiilî kullanımı ile arsa payları arasında büyük fark varsa, bu fark müteahhitle yapılacak paylaşımda ve arsa payı düzeltme davası değerlendirmesinde ayrıca ele alınmalıdır.

Hazine ve belediye arazisindeki yapılar

Yapı kayıt belgesi alınan yapı Hazine arazisi üzerindeyse taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir ve talep hâlinde rayiç bedelle doğrudan satılabilir. Belediye arazisindeyse bedeli belediyeye ödenerek satılabilir. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyetteki taşınmazlarda bulunan yapılar ise bu imkândan yararlanamaz.

Uygulamada

Yapı kayıt belgesi, riskli yapı itirazında teknik bir delil değildir. İtiraz, raporun teknik unsurlarına yöneltilmelidir. Bkz. riskli yapı tespitine itiraz.

Kaynak: 3194 sayılı İmar Kanunu geçici m. 16; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 06.07.2018 tarihli 1787 sayılı (2018/8) Genelge ve 15.01.2019 tarihli ek paragraflar; 6306 sayılı Kanun m. 2/d, 6/1; Uygulama Yönetmeliği m. 7/2.