Kentsel Dönüşümde Müteahhit Payının Satışı, Yüzde 10 Teminat ve Haciz Yasağı
Müteahhit topraktan ne kadar satış yapabilir, ruhsat öncesi hangi teminatı vermek zorundadır, müteahhidin borçları için arsa paylarına haciz konulabilir mi? 6306 m. 6/10, 6/13, 8/6 ve Yönetmelik m. 13/9-10.
, Kira ve Gayrimenkul Hukuku, 2 dakikalık okuma
Kat karşılığı sözleşmede malikin en büyük riski, arsa payını devrettikten sonra müteahhidin işi tamamlamaması, payları satması veya borçları nedeniyle paylara haciz gelmesidir. 6306 sayılı Kanun, bu risklere karşı sözleşmeden bağımsız üç kanuni güvence öngörür.
1. Müteahhit payının satışı: tamamlanma oranının %10 altı
Kanun m. 6/13 ve Yönetmelik m. 13/10'a göre, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalarda:
- Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışı için İdareye başvurur.
- İdare yerinde tespit yaparak veya yapı denetim sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler.
- Bu oranın %10 altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız bölümler satılamaz.
- Tamamlanma oranında veya üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
- İnşaatın tamamlandığına dair yazı veya yapı kullanma izin belgesi sunulursa müteahhit payının tamamı satılabilir.
- Aynı parselde aynı müteahhidin birden fazla bloğu varsa, ayrı ruhsat olsa bile oran blokların tamamı üzerinden hesaplanır.
Örnek: İnşaat %40 tamamlanmışsa müteahhit, payına düşen bölümlerin en fazla %30'unu satabilir.
2. Ruhsat öncesi teminat veya bina tamamlama sigortası
Kanun m. 8/6, riskli ve rezerv alanlarda ve riskli yapı parsellerinde müteahhidin yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Başkanlıkça belirlenen teminatı vermesini zorunlu kılar. Yönetmelik m. 13/9'a göre:
| Uygulama yeri | Teminat |
|---|---|
| Riskli yapı parseli | Yapı yaklaşık maliyet bedelinin %10'u, İdareye, yapı ruhsatından önce |
| Rezerv yapı alanı | İlk 50.000 m² için %10; 50-75 bin m² arası %8; 75-100 bin m² arası %6; üstü %4 |
| Riskli alan (özel kişilerce uygulama) | Aynı kademeli oranlar; yarısı riskli alan teklifiyle geçici teminat olarak |
- Teminat olarak Kamu İhale Kanunundaki değerler kabul edilir.
- İş sözleşmeye uygun tamamlanıp yapı kullanma izni alınınca teminat iade edilir.
- İş tamamlanmazsa teminat paraya çevrilerek işi tamamlayacak kişiye aktarılır; artan kısım iade edilir.
- Bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa teminat aranmaz.
- Tek parselde, bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam 500 m²'yi geçmeyen yapıyı malik kendisi yapıyorsa, inşaat bitmeden üçüncü kişilere satış yapılmaması şartıyla teminat aranmaz.
Bu teminat İdare lehinedir. Malik lehine ayrı bir banka teminatı istenmesi, sözleşmede ayrıca kararlaştırılmalıdır.
3. Müteahhidin borçları için haciz yasağı
Kanun m. 6/10'a göre taşınmazlar satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhide devredilmişse:
- kat irtifakı kuruluncaya kadar, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları için bu taşınmazlara haciz ve tedbir uygulanamaz,
- istisna: o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları,
- yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanabilir.
Ayrıca Kanun kapsamında alınan teminatlar hakkında da haciz ve tedbir uygulanamaz (m. 7/11).
Uygulamada
Sözleşme imzalanırken bu kanuni güvencelere ek olarak kademeli tapu devri, satış izni ve sözleşme şerhi düzenlenmelidir. Bkz. kat karşılığı inşaat sözleşmesinde 12 kritik madde. Müteahhit işi bırakırsa: idari fesih yolu.
Kaynak: 6306 sayılı Kanun m. 6/10, 6/13, 7/11, 8/6; Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-10.
Sık Sorulan Sorular
İnşaat yüzde 50 tamamlandıysa müteahhit ne kadar satış yapabilir?
İdarenin izniyle, tamamlanma oranının yüzde 10 altında, yani yüzde 40 oranında satış yapabilir. Daha fazlası için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
Müteahhidin vergi veya ticari borcu için devrettiğimiz arsa payına haciz gelir mi?
Kat irtifakı kuruluncaya kadar, o işe ait malzeme ve işçilik alacakları hariç, müteahhidin üçüncü kişilere borçları için haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma sona erer.