Arsa Payı Açık Artırması (Yönetmelik m. 15/A): Karara Katılmayan Malikin Payı Nasıl Satılır?

Bu not, Uygulama Yönetmeliğinin 21.05.2024 değişikliğiyle oluşan metnine dayanır. 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle satış öncesi toplantı ve yeniden satış bildirimi için yeni formlar (Ek-12, Ek-13) getirilmiştir; güncel metin Mevzuat Bilgi Sisteminden kontrol edilmelidir.

Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin arsa payı, 6306 sayılı Kanun m. 6/1 ve Uygulama Yönetmeliği m. 15/A'daki açık artırma usulüyle satılır. Bu işlem bir icra satışı değil, kentsel dönüşüm müdürlüğünün veya yetki devri yapılmış idarenin yürüttüğü idari bir süreçtir.

Başvuru için gerekli belgeler

Anlaşan malikler, yazılı olarak müdürlüğe veya idareye başvurur. Başvuruya şunlar eklenir:

1. salt çoğunlukla anlaşıldığını gösteren imzalı karar tutanağı veya sözleşme ve vekâletname örnekleri,
2. kararın ve teklifin karara katılmayanlara bildirildiğini ve kabul için 15 gün verildiğini gösteren belgeler (e-tebligat, noter veya muhtarlık ilanı),
3. karara katılmayanların taşınmazları için SPK lisanslı değerleme kuruluşu raporu.

Satış için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.

Tapuya belirtme ve bedel tespiti

• Başvuru üzerine, satılacak payın tapusuna, payın 6306'ya göre satışa tabi olduğu ve devredilemeyeceğine dair belirtme konulur.
• Müdürlük bünyesinde en az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu kurulur.
• Rayiç değeri, malikler tarafından alınan SPK lisanslı değerleme raporunu da gözeterek Bedel Tespiti Komisyonu belirler.

Satış nasıl yapılır?

• Satışın yeri ve zamanı, anlaşan maliklere ve payı satılacak maliklere Ek-9 (riskli yapı) veya Ek-11 (alan) tutanağıyla tebliğ edilir.
• İlk satışa yalnızca salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar katılabilir. Payı satılan malik salona yalnızca gözlemci olarak alınabilir.
• Komisyon başkanı, rayiç bedelin altında olmamak üzere sözlü pey ister. Peyler arttırma tutanağına yazılır ve imzalanır.
• Tek katılımcı varsa, rayiç değerin altında olmayan teklifi geçerlidir.
• En yüksek teklif sahibi yedi gün içinde bedeli vadeli hesaba yatırmalı ve çoğunluk kararına uygun sözleşmeyi şartsız ve şerhsiz imzalamalıdır. Yapmazsa sıradaki pey sahibine geçilir.
• Bedel yatırılınca pay, alıcı adına tapuya tescil edilir ve durum eski malike bildirilir.

Üçüncü kişiler ne zaman katılabilir?

İlk satışta anlaşan paydaşlar payı almak istemezse satış tekrarlanır. Sonraki satışlara üçüncü kişiler de katılabilir; ancak:

• satıştan önce çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul edeceklerini yazılı beyan etmeleri,
• payın rayiç değerinin %10'u oranında nakit teminat vermeleri gerekir.

İhale üzerinde kalan üçüncü kişi yedi gün içinde bedeli yatırıp sözleşmeyi imzalamazsa teminatı Başkanlığa gelir kaydedilir. Riskli yapılarda satış, alıcı bulununcaya kadar tekrarlanır. Riskli ve rezerv alanlarda ise paydaşlara satış gerçekleşmezse pay Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedelle satın alınır.

İpotek, haciz ve intifa hakları

Payın üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı satışa engel değildir. Bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder:

• satış bedelinin yatırıldığı hesaba, eski malike ödeme yapılmaması için bloke konulur,
• durum alacaklıya, icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir,
• tapudaki haklar ve şerhler satıştan sonra resen terkin edilir.

Satışa karşı hukuki yollar

• Resmî tebligat formlarına göre payı satılan malikin müdürlük nezdinde satışa veya rayiç değere itiraz hakkı yoktur.
• Satış tebligatına veya satış işlemine karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (Kanun m. 6/9).
• Satış yargı kararıyla iptal edilirse ve pay üçüncü kişiye geçmemişse, eski malik adına tescil edilir; satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek kurulur.
• İptal yalnızca bedelin eksik hesaplanması gerekçesine dayanıyorsa satış geri alınmaz. Mahkemenin belirlediği bedel ile satış bedeli arasındaki fark, ihale tarihinden itibaren yasal faiziyle alıcıdan eski malike ödenir (Yönetmelik m. 15/A-16).

Çoğunluk hesabı ve bildirim aşaması için salt çoğunluk ve hisse satışı yazısına bakabilirsiniz.

Kaynak: 6306 sayılı Kanun m. 6/1 ve 6/9; Uygulama Yönetmeliği m. 15 ve 15/A; Ek-9 ve Ek-11 tebligat tutanakları.