7471 Sayılı Kanunla 6306'da Neler Değişti? Salt Çoğunluk, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Yeni Tebligat

7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanunu kapsamlı biçimde değiştirdi. Değişikliklerin çoğu 9 Kasım 2023'te, lisanslı uygulama kuruluşlarına ilişkin m. 6/15 ise 9 Kasım 2024'te yürürlüğe girdi. Bugün yürütülen dönüşüm dosyalarının neredeyse tamamı bu yeni metne tabidir.

Üçte iki yerine salt çoğunluk

Kanunun 6. maddesinin birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarındaki "en az üçte iki" ibareleri "salt" olarak değiştirildi. Böylece şu kararlar artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınıyor:

• yeniden yapım, payların satışı ve kat karşılığı gibi uygulama kararları (m. 6/1),
• yıkılmış arsada anlaşma ve acele kamulaştırma eşiği (m. 6/2),
• müteahhit sözleşmelerinin idari yoldan feshi (m. 6/14).

Ayrıca salt çoğunluk kararına dayanılarak tevhit, ifraz, ruhsat ve diğer kurumlar nezdindeki işlemlerin, bütün maliklerin muvafakati aranmadan yürütüleceği açıkça yazıldı. İdareye karar tutanağı veya vekâletname ve sözleşme örnekleri sunulabiliyor.

Bazı idari başvuru sayfalarında hâlâ eski "üçte iki" oranı görülüyor. Güncel metin esas alınmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

7471 sayılı Kanunla 6306'daki "Bakanlık" ibarelerinin büyük kısmı "Başkanlık" olarak değiştirildi. Başkanlık, 16 Ekim 2023 tarihli 153 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle 4 sayılı CBK'ya eklenen bölümle kuruldu:

• Bakanlığa bağlı, kamu tüzel kişiliğini haiz, özel bütçeli bir kurumdur; merkezi Ankara'dadır.
• Merkezde Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, Riskli Yapılar Dairesi Başkanlığı ve diğer birimler bulunur.
• Taşrada her ilde merkeze bağlı kentsel dönüşüm müdürlükleri kurulur.
• Bursa, İstanbul ve İzmir'deki eski Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri kapatıldı; hak ve yükümlülükleri Başkanlığa devredildi.

Uygulamada riskli yapı itirazları, idari fesih ve pay satışı başvuruları il kentsel dönüşüm müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye yapılır.

Tebligat: e-Devlet ve muhtarlık ilanı

7471 ile riskli yapı tespiti (m. 3/2) ve tahliye-yıkım (m. 5/5) tebligatları aynı modele bağlandı:

1. tutanak binaya asılır,
2. maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir,
3. muhtarlıkta 15 gün ilan edilir,
4. ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır,
5. ayrıca Başkanlığın internet sitesinde 15 gün ilan edilir.

Pay satışı sürecinde de aynı model uygulanır. Tapuya elektronik tebligat adresi bildiren maliklere ise e-tebligat yapılır.

Diğer önemli değişiklikler

• Tahliye süresi: Riskli yapının yıktırılması için verilecek süreye 90 günlük üst sınır getirildi (m. 5/3).
• Yapım için yardım: Maliklere ve kiracılara kira yardımının yanında "yapım için yardım" verilebileceği eklendi; usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir. Yarısı Bizden kampanyası bu yetkiye dayanır.
• Satış iptalinde bedel farkı: Satış, bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse satış geri alınmaz; fark alıcı tarafından eski malike ödenir.
• Ortaklığın giderilmesi: Yıkımdan sonra açılan ortaklığın giderilmesi davasının salt çoğunluk kararına engel olmadığı açıkça düzenlendi (m. 6/16).
• Ön alım hakkı: Başkanlığın, alandaki taşınmazların malik olmayan üçüncü kişilere satışında ön alım hakkı kullanabileceği netleşti.
• Özel hesabın kapatılması: Dönüşüm projeleri özel hesabı 31.12.2025'te kapatılarak Başkanlık bütçesine aktarıldı (Ek m. 4).
• Hızlı ruhsat: Başkanlığın yapacağı yapılara 30 gün içinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verilmesi öngörüldü (Ek m. 2).

Uygulamada

2023'ten önce başlamış dosyalarda hangi işlemin hangi tarihte yapıldığı önemlidir. Özellikle çoğunluk hesabı ve tebligat usulü, işlem tarihindeki metne göre değerlendirilmelidir. Güncel kuralların uygulamadaki karşılığı için salt çoğunluk ve hisse satışı yazısına bakabilirsiniz.

Kaynak: 6306 sayılı Kanun konsolide metni ve dipnotları; 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi m. 792/İ-792/T (153 sayılı CBK ile eklenen bölüm).