Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Zaman Açılır?

Soru

Bir taşınmazın tapu kaydının hatalı, hileli bir işleme dayalı olarak veya yetkisiz bir kişi tarafından yapılan devirle oluşturulduğu düşünülmektedir; gerçek hak sahibi bu kaydı nasıl düzelttirebilir?

Kısa Cevap

Tapu kaydının hukuki dayanağı bulunmadığı veya geçersiz bir işleme dayandığı hâllerde, gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescil davası açarak kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir.

Mevzuat

• Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 705 – Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
• TMK m. 1023-1027 – Tapu sicilinin oluşturduğu güven ve yolsuz tescilin düzeltilmesi

Uygulamadaki Problem

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere devredilmiş olması hâlinde bu kişilerin kazanımlarının korunup korunmayacağıdır; tapu siciline güven ilkesi gereği iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları kural olarak korunur ve bu durumda dava, işlemi gerçekleştiren kişiye karşı tazminat talebine dönüşebilir. Ayrıca hile, zorlama veya vekâlet yetkisinin aşılması gibi iddiaların somut delillerle (yazışmalar, tanık beyanları, teknik incelemeler) ispatı da süreci zorlaştıran bir husustur.

Mahkeme/Kurum Yaklaşımı

Mahkemeler, tapu iptali davalarında öncelikle tescilin hangi işleme dayandığını ve bu işlemin geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığını inceler. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, yolsuz tescile dayanarak taşınmazı iyiniyetle ve tapu siciline güvenerek edinen üçüncü kişilerin kazanımları korunur; ancak malı devralan kişinin kötüniyetli olduğu veya yolsuzluğu bilebilecek durumda olduğu ispatlanırsa, tapu iptali talebi bu kişiye karşı da yöneltilebilir.

Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi

Tapu iptali dosyalarında, öncelikle tescile dayanak olan işlemin geçerliliğini ve varsa sonraki devirlerdeki üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığını titizlikle araştırıyoruz. Bu tespit, davanın kime karşı ve hangi taleple (aynen iade mi tazminat mı) yürütüleceğini belirleyen kritik bir aşamadır.