Kira bedelinin tespiti davasında hakkaniyet indirimi
Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni kira bedeli nasıl belirlenir, mahkeme emsal bedelden neden indirim yapar?
, Kira ve Gayrimenkul Hukuku, 1 dakikalık okuma
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde iki ayrı rejim öngörür. İlk beş yıl içinde yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılda bir ise yeni kira bedeli, hâkim tarafından endeks değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Emsal bedel, yeni kira bedeli değildir
Beş yıllık dönemin sonunda açılan tespit davalarında bilirkişi, çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerini araştırarak bir emsal değer ortaya koyar. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre mahkeme bu değeri doğrudan yeni kira bedeli olarak kabul etmez; kiracının taşınmazda uzun süredir oturduğu ve yeni bir kiracıyla aynı konumda olmadığı gözetilerek emsal bedelden hakkaniyet indirimi yapılır. İndirim oranı dosyanın özelliklerine göre belirlenir; uygulamada çoğunlukla yüzde on ile yüzde yirmi arasında kalır.
Emsallerin seçimi
Hakkaniyet indirimi kadar, emsal olarak alınan taşınmazların gerçekten karşılaştırılabilir olması da önemlidir. Bilirkişi raporunda şu hususların karşılaştırılmış olması beklenir:
- Taşınmazın konumu, büyüklüğü, kat ve cephe durumu
- Binanın yaşı, bakım durumu ve ortak alanlar
- Emsal sözleşmelerin başlangıç tarihleri; eski tarihli sözleşmelerin güncellenip güncellenmediği
- İlan fiyatları ile gerçekleşmiş kira bedelleri arasındaki fark
Yalnızca ilan fiyatlarına dayanan ya da emsallerin kiralanan taşınmazla farkını açıklamayan raporlara karşı itiraz edilmesi, sonucu doğrudan etkiler.
Süre ve dava şartı
Dava her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminden itibaren etkili bir karar alınabilmesi için Kanun'un öngördüğü sürelere uyulması gerekir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tespit talebinin zamanlaması, özellikle kira döneminin başlangıcına yakın tarihlerde, dosyanın hangi dönemi kapsayacağını belirler.