Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası ve İcra Yolu

Soru

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhütte bulunmuş, ancak süre geldiğinde tahliye etmemiştir. Kiraya veren nasıl hareket etmelidir; kiracı ise taahhüde nasıl itiraz edebilir?

Kısa Cevap

Yazılı ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş tahliye taahhüdü, kiraya verene hem tahliye davası açma hem de icra yoluyla (ilamsız tahliye) taahhüdün yerine getirilmesini isteme imkânı tanır. Kiracı, taahhüdün geçersizliğine veya sonradan ortadan kalktığına ilişkin itirazlarını süresi içinde ileri sürmelidir.

Mevzuat

• TBK m. 352/1 – Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
• İİK m. 272-276 – Kira sözleşmesinin sona ermesine dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye
• TBK m. 12 – Kira sözleşmesinde şekil serbestisi (taahhüdün yenilenme/geçerlilik tartışmalarında referans alınır)

Uygulamadaki Problem

Taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalanmasıyla eş zamanlı, kiracının baskı altında imzaladığı bir belge olup olmadığı sıkça tartışılır. Ayrıca taahhütten sonra sözlü veya zımni olarak sözleşmenin yenilendiği, kiranın artırıldığı ya da kiraya verenin taahhüde rağmen kirayı ihtirazi kayıt koymadan tahsil ettiği durumlarda taahhüdün geçerliliğini yitirip yitirmediği önem kazanır. İcra yoluyla itirazda süre kısadır ve itirazın kaldırılması davasında ispat yükü ile ikrar beyanlarının nasıl değerlendirileceği hataya açık bir alandır.

Mahkeme/Kurum Yaklaşımı

İcra hukuk mahkemeleri ve tahliye davasına bakan hukuk mahkemeleri, taahhüdün kiracının özgür iradesiyle ve kira sözleşmesinden bağımsız (veya sözleşmeyle eş zamanlı olsa da baskı unsuru bulunmadan) verilmiş olmasını arar. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kiraya verenin taahhüt tarihinden sonra kira sözleşmesini yenilemesi veya kirayı ihtirazi kayıtsız biçimde artırarak tahsil etmesi, taahhüde dayanma hakkından zımni feragat olarak yorumlanabilir; bu noktada dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesinde çelişkili davranış yasağı devreye girer.

Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi

Taahhütnameye dayalı dosyalarda, sadece taahhüdün varlığına değil, taahhütten sonraki tüm yazışma, ihtarname ve ödeme kayıtlarının kronolojik olarak incelenmesine özel önem veriyoruz. Kiraya verenin taahhütten sonraki davranışlarında çelişki bulunması, kiracı lehine güçlü bir savunma zemini oluşturabilir; tersi durumda ise kiraya veren adına bu tür risklerin doğmaması için ihtirazi kayıt stratejisi belirliyoruz.