Kiracının Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Nedeniyle Fesih

Soru

Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanmakta (örneğin konut olarak kiralanan yeri işyeri gibi kullanmak) veya komşuları rahatsız edecek şekilde davranmaktadır. Kiraya veren bu durumu nasıl sonlandırabilir?

Kısa Cevap

Kiracının kiralananı sözleşmeye veya özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı biçimde kullanması, kiraya verene önce ihtar, ardından fesih ve tahliye talep etme hakkı verir; ağır ihlallerde ihtarsız fesih de mümkündür.

Mevzuat

• TBK m. 316 – Kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
• TBK m. 317 – Bu borca aykırılığın sonuçları (ihtar, fesih)

Uygulamadaki Problem

Uygulamada, aykırı kullanımın "önemli" ve "sürekli" olup olmadığının belirlenmesi güçlük yaratır; tek seferlik veya hafif nitelikteki olaylar genellikle fesih için yeterli görülmez. Ayrıca ihtarın somut olarak hangi davranışın düzeltilmesini istediğini açıkça belirtmesi gerekir; muğlak ihtarlar sonraki fesih işlemini zayıflatır. Komşu şikâyetlerine dayalı dosyalarda tanık ve yazılı şikâyetlerin toplanması da zaman alıcı bir süreçtir.

Mahkeme/Kurum Yaklaşımı

Mahkemeler, ihlalin niteliğine göre orantılı bir değerlendirme yapar; sözleşme amacına aykırılığın süreklilik arz etmesi ve ihtara rağmen devam etmesi aranır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kiralananın tahsis amacı dışında kullanılması veya komşuluk hukukuna aykırı, ısrarlı rahatsız edici davranışlar, somut delillerle (tutanak, tanık beyanı, şikâyet kayıtları) ispatlandığında fesih ve tahliye sebebi oluşturur; ancak ihtarın usulüne uygun ve açık olması ön koşuldur.

Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi

Bu tip dosyalarda önce ihtarın doğru içerik ve usulle gönderilmesini sağlıyor, ardından ihlalin sürekliliğini gösteren delil dosyasını (tutanaklar, yazışmalar, tanık beyanları) sistematik biçimde oluşturuyoruz. Kiracı tarafında ise iddia edilen aykırılığın tek seferlik, önemsiz veya ispatsız olduğu yönündeki savunmaları güçlendiriyoruz.