Önalım (Şufa) Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Paydaşın önalım hakkı, süre ve dava şartları.
, Kira ve Gayrimenkul Hukuku, 1 dakikalık okuma
Soru
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki paylardan biri, diğer paydaşlara haber verilmeden üçüncü bir kişiye satılmıştır; diğer paydaşlar bu satışa itiraz edip payı öncelikli olarak satın almak isteyebilir mi?
Kısa Cevap
Paylı mülkiyette bir paydaş payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar, satış bedeli ve şartlarıyla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına (önalım/şufa hakkı) sahiptir; bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren kısa, satış tarihinden itibaren ise daha uzun bir süre içinde dava yoluyla kullanılabilir.
Mevzuat
- TMK m. 732 – Önalım hakkının kullanılması
- TMK m. 733 – Önalım hakkından feragat ve süre
Uygulamadaki Problem
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın satışı öğrendiği tarihin ve bu tarihten itibaren işleyen kısa sürenin doğru tespitidir; satıcı ve alıcı tarafların önalım hakkını engellemek amacıyla gerçek satış bedelini düşük göstermesi (muvazaalı satış) de sıkça karşılaşılan bir sorundur. Ayrıca birden fazla paydaşın aynı anda önalım hakkını kullanmak istemesi hâlinde payların bu paydaşlar arasında nasıl paylaştırılacağı da uygulamada tartışılan bir konudur.
Mahkeme/Kurum Yaklaşımı
Mahkemeler, önalım davalarında satış bedelinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığını, tapuda gösterilen bedel ile gerçek satış bedeli arasında fark olup olmadığını araştırır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, tarafların gerçek satış bedelini düşük göstererek önalım hakkını etkisiz kılmaya çalışmaları hâlinde, mahkeme gerçek satış bedelini araştırarak önalım hakkının bu gerçek bedel üzerinden kullandırılmasına karar verir; önalım hakkının süresinde kullanılmaması hâlinde ise dava hakkı düşer.
Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi
Önalım hakkı dosyalarında, satışın gerçekleştiği tarihi ve öğrenme tarihini net biçimde tespit ederek süre hesaplamasını doğru yapıyor, gerçek satış bedelinin araştırılması için gerekli delilleri (banka kayıtları, piyasa değeri analizleri) topluyoruz. Bu davaların süreye duyarlılığı nedeniyle sürecin en başında hızlı hareket etmeye özel önem veriyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Önalım hakkını kullanma süresi ne kadardır?
Satışın öğrenilmesinden itibaren kısa bir süre, satış tarihinden itibaren ise daha uzun bir azami süre içinde kullanılmalıdır.
Tapuda gösterilen bedel düşükse ne olur?
Mahkeme gerçek satış bedelini araştırarak önalım hakkının bu bedel üzerinden kullandırılmasına karar verebilir.
Önalım hakkımdan önceden feragat edebilir miyim?
Evet, resmi şekilde yapılan feragat beyanları geçerli kabul edilir.