On Yıllık Kira Süresi Dolunca Tahliye Mümkün müdür?

Soru

Kiracı aynı taşınmazda uzun yıllardır oturmakta/işyerini işletmektedir. Kiraya veren, sözleşmenin belirli süreyi doldurduğunu ileri sürerek tahliye talep etmek istemektedir; bu mümkün müdür?

Kısa Cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, bir kira yılı öncesinden bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Mevzuat

• TBK m. 347/1 – On yıllık uzama süresi sonunda bildirimli fesih hakkı
• TBK m. 347/son – Bildirim süresi ve şekli

Uygulamadaki Problem

On yıllık sürenin başlangıç tarihinin doğru hesaplanması uygulamada en çok hataya açık noktadır; sözleşmenin yenilenmesi, kiracı değişikliği (örneğin aile bireyleri arasında devir) veya kısa süreli fasılalar bu hesaplamayı etkileyebilir. Ayrıca bildirimin süresinde ve usulüne uygun (yazılı, ispatlanabilir) yapılmamış olması davanın reddine yol açabilir.

Mahkeme/Kurum Yaklaşımı

Mahkemeler, on yıllık sürenin başlangıcını ilk kira sözleşmesinin kurulduğu tarihe göre belirler ve bu süre içindeki yenilemelerin süreyi kesmediğini kabul eder. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, bildirimin bir kira yılı öncesinden, yazılı ve ispat edilebilir şekilde yapılmış olması gerekir; süresinde ve usulüne uygun yapılmayan bildirimlere dayalı tahliye talepleri reddedilir.

Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi

Bu tür dosyalarda ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve ara dönemdeki tüm yenileme/devir işlemlerini eksiksiz tespit ederek süre hesaplamasını yapıyoruz. Kiraya veren tarafında bildirimin doğru zamanda ve ispatlanabilir şekilde yapılmasını sağlıyor, kiracı tarafında ise süre hesabındaki veya bildirimdeki usul hatalarını tespit ederek savunma stratejisi oluşturuyoruz.