Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?

Soru

Kiracı, öngörülemeyen bir ekonomik kriz, doğal afet veya benzeri bir olağanüstü durum nedeniyle kira bedelini ödemekte veya işyerini işletmekte ciddi güçlük yaşadığını, sözleşmenin uyarlanmasını veya feshini talep etmektedir.

Kısa Cevap

Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen ve taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum, edimler arasındaki dengeyi kiracı aleyhine aşırı ölçüde bozmuşsa, kiracı sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün değilse feshini talep edebilir.

Mevzuat

• TBK m. 138 – Aşırı ifa güçlüğü (uyarlama davası)
• TBK m. 299 vd. – Kira sözleşmesinin genel hükümleri

Uygulamadaki Problem

Uygulamada en çok tartışılan nokta, hangi ekonomik gelişmelerin "öngörülemez" kabul edileceğidir; genel enflasyon veya piyasa dalgalanmaları çoğu zaman öngörülebilir kabul edilirken, deprem, pandemi gibi olağanüstü ve ansızın gelişen olaylar uyarlama talebine daha güçlü bir zemin oluşturabilir. Ayrıca uyarlama davalarında mahkemenin yeni kira bedelini hangi kritere göre belirleyeceği (bilirkişi incelemesi, tarafların ekonomik durumu, sözleşmenin amacı) net bir formüle bağlı değildir ve dosyadan dosyaya farklılık gösterebilir.

Mahkeme/Kurum Yaklaşımı

Mahkemeler, uyarlama talebini kabul etmeden önce sözleşmenin kurulduğu andaki denge ile mevcut durum arasındaki farkın gerçekten "aşırı" ve tarafın öngöremeyeceği/önleyemeyeceği bir nedenden kaynaklanıp kaynaklanmadığını titizlikle araştırır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmeye bağlılık ilkesi asıl olup uyarlama istisnai bir imkândır; talebin kabulü için sözleşmenin değişen koşullar altında aynen uygulanmasının dürüstlük kuralına aykırı, çekilmez bir sonuç doğurması gerekir.

Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi

Uyarlama taleplerinde, öncelikle iddia edilen olağanüstü durumun sözleşme tarihi itibarıyla gerçekten öngörülemez olduğunu ve kiracının/kiraya verenin ekonomik durumundaki değişimi somut mali verilerle ortaya koyuyoruz. Dava öncesinde tarafların uzlaşma yoluyla (gerekirse arabuluculukla) yeni bir denge kurmasını teşvik ediyor, bu mümkün olmadığında talebi güçlü bir bilirkişi zemini üzerine inşa ederek dava sürecini yürütüyoruz.