Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
İki haklı ihtar şartı, kiracının temerrüdü ve icra yoluyla (Örnek 13) tahliye takibi.
, Kira ve Gayrimenkul Hukuku, 1 dakikalık okuma
Soru
Kiracı kira bedelini ödemede sürekli gecikmekte, kiraya veren ise bu durumu tahliye sebebi olarak kullanmak istemektedir. Kaç kez ihtar gönderilmesi gerekir, süreç nasıl işler?
Kısa Cevap
Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi, kiraya verene önce yazılı ihtar hakkı, tekrarı halinde ise tahliye davası açma imkânı tanır. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtarın varlığı, kiraya verene dava yoluyla tahliye hakkı verir.
Mevzuat
- TBK m. 315 – Kiracının temerrüdü ve kiraya verenin fesih hakkı
- TBK m. 352/2 – İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
- İİK m. 269 vd. – Kira alacağının tahsili ve tahliye amaçlı icra takibi (örnek 13)
Uygulamadaki Problem
Uygulamada en çok tartışılan husus, ihtarların "haklı" sayılıp sayılmayacağıdır; kısmi ödeme yapılmış olması, ödemenin gecikmeli de olsa yapılmış olması veya kiraya verenin ihtirazi kayıt koymadan ödemeleri kabul etmesi ihtarın haklılığını etkileyebilir. Ayrıca icra yoluyla yapılan tahliye takiplerinde örnek 13 ödeme emrine itiraz süresi ve itirazın kaldırılması aşamasındaki usul hataları sık karşılaşılan sorunlardır.
Mahkeme/Kurum Yaklaşımı
Mahkemeler, iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde ve gerçekten ödenmeyen kira bedeline ilişkin olmasını arar; sembolik veya usulüne uygun yapılmamış ihtarlar tahliye sebebi sayılmaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kiracının ihtar konusu borcu daha sonra ödemiş olması, ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; önemli olan ihtar tarihinde borcun muaccel ve ödenmemiş olmasıdır. İcra yoluyla tahliyede ise itiraz süresine ve tebligatın usulüne uygunluğuna sıkı biçimde bakılır.
Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi
Temerrüde dayalı tahliye dosyalarında, ihtarların gönderim tarihleri, muhtevası ve tebliğ şekli titizlikle belgelendirilerek dosyaya konulur; kiraya veren tarafında bu disiplin davanın kazanılma ihtimalini doğrudan etkiler. Kiracı tarafında ise ödemelerin zamanında yapıldığına veya kiraya verenin ihtirazi kayıtsız kabulüne dayalı savunmalar geliştiriyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Tek bir geç ödeme tahliye sebebi olur mu?
Hayır, tek başına yeterli değildir; aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtarın bulunması gerekir.
İhtarı hangi yolla göndermeliyim?
Noter kanalıyla veya yazılı ve tebligatı ispatlanabilir başka bir yolla gönderilmesi önerilir.
İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye arasındaki fark nedir?
İcra yoluyla tahliye (örnek 13) daha hızlı sonuç verebilir ancak itiraz halinde itirazın kaldırılması davası açmak gerekebilir; dava yoluyla tahliye ise doğrudan mahkeme sürecidir.