Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası şartları, emsal kira bedeli ve TÜFE artış sınırı hakkında merak edilenler.
, Kira ve Gayrimenkul Hukuku, 1 dakikalık okuma
Soru
Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin günün koşullarına göre çok düşük kaldığını; kiraya veren ise kiracının artışı kabul etmediğini, ne yapılabileceğini soruyor.
Kısa Cevap
Taraflar kira bedelinde anlaşamazsa, kiraya veren (bazı hallerde kiracı da) kira bedelinin tespiti davası açabilir. Mahkeme, güncel piyasa koşullarını ve yasal sınırlamaları dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Mevzuat
- TBK m. 343 – Kira bedelinin belirlenmesinde genel ilke
- TBK m. 344 – Kira bedelinin tespiti ve artış sınırı (bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçemeyecek şekilde)
- TBK m. 345 – Dava açma zamanı
Uygulamadaki Problem
Kira bedeli tespiti davalarında en sık karşılaşılan sorun, emsal kira bedellerinin belirlenmesinde yaşanan ihtilaflardır. Bilirkişi raporlarında kullanılan emsal taşınmazların gerçekten benzer nitelikte olup olmadığı, aynı taşınmazın birden fazla emsal olarak gösterilip gösterilmediği ve emsal araştırmasının güncelliği çoğu zaman itiraza konu olur. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakimin serbestçe belirleme yetkisi ile TÜFE sınırının nasıl bir arada uygulanacağı karışıklığa yol açabilir.
Mahkeme/Kurum Yaklaşımı
Sulh hukuk mahkemeleri, bilirkişi incelemesine geniş ölçüde önem vermekle birlikte emsal taşınmazların konum, nitelik, büyüklük ve kullanım amacı bakımından gerçekten karşılaştırılabilir olmasını arar. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, aynı taşınmazın farklı tarihlerdeki kira bedelleri iki ayrı emsal gibi değerlendirilemez ve bilirkişi raporunun bu yönüyle denetime elverişli, gerekçeli ve somut verilere dayalı olması gerekir. Ayrıca beş yıllık dönem dolmadan açılan tespit davalarında TÜFE sınırının aşılamayacağı kararlılıkla vurgulanır.
Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi
Kira tespiti dosyalarında büromuzun önceliği, bilirkişi raporunun usul ve esas yönünden sıkı denetimidir. Emsal seçiminde tekrar kullanılan taşınmazlar, güncelliğini yitirmiş veriler veya taşınmazın niteliğiyle örtüşmeyen karşılaştırmalar tespit edildiğinde bunlar itiraz dilekçelerinde somut biçimde işlenir. Hem kiracı hem kiraya veren tarafını temsil ettiğimiz dosyalardaki tecrübemiz, hangi argümanın hangi aşamada öne çıkarılacağı konusunda stratejik avantaj sağlamaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespiti davasını her yıl açabilir miyim?
Evet, kira bedelinin uyuşmazlık konusu olduğu her kira döneminden önce açılabilir; ancak dava açma zamanına ilişkin yasal süreye dikkat edilmelidir.
Beş yıldan kısa sözleşmelerde artış oranı ne olur?
Bu dönemde artış, bir önceki kira yılının TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre değişim) oranını geçemez.
Bilirkişi raporuna itiraz etmenin bir süresi var mı?
Evet, rapor tebliğinden itibaren yasal itiraz süresi içinde gerekçeli itiraz dilekçesi sunulmalıdır; aksi halde rapor kesinleşmiş sayılabilir.