Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
Müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi, teslim gecikmesi ve sözleşmenin feshi.
, Kira ve Gayrimenkul Hukuku, 1 dakikalık okuma
Soru
Bir arsa sahibi, kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış; ancak müteahhit inşaatı zamanında tamamlamamakta veya sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemektedir.
Kısa Cevap
Müteahhidin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre ve nitelikte tamamlamaması hâlinde arsa sahibi, sözleşmeyi feshedip uğradığı zararın tazminini talep edebilir veya sözleşmenin aynen ifasını (inşaatın tamamlanmasını) isteyebilir; somut olayın koşullarına göre en uygun yol belirlenmelidir.
Mevzuat
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) genel hükümleri – Eser sözleşmesi ve temerrüt
- TBK m. 470 vd. – Eser sözleşmesine ilişkin hükümler (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği gereği)
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun – Kentsel dönüşüme özgü hükümler
Uygulamadaki Problem
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, inşaatın hangi aşamada "gecikmiş" sayılacağının ve müteahhidin temerrüde düşürülmesi için gerekli ihtar sürecinin usulüne uygun işletilip işletilmediğinin tespitidir. Ayrıca inşaatın kısmen tamamlanmış olduğu durumlarda, sözleşmenin feshi hâlinde tamamlanan kısmın değerinin ve tarafların karşılıklı hak ve borçlarının (yapılan ödemeler, teslim edilen bağımsız bölümler) nasıl tasfiye edileceği de karmaşık bir hesaplama süreci gerektirmektedir.
Mahkeme/Kurum Yaklaşımı
Mahkemeler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda öncelikle sözleşmedeki teslim süresini, müteahhidin temerrüde düşürülüp düşürülmediğini ve inşaatın fiili tamamlanma oranını bilirkişi (inşaat mühendisi, mimar) incelemesiyle tespit eder. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, müteahhidin edimini sözleşmeye uygun ve süresinde yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi, sözleşmeyi feshedip sebepsiz zenginleşme ve tazminat hükümlerine göre tasfiye talep edebilir; inşaatın önemli ölçüde tamamlanmış olması hâlinde ise mahkeme, sözleşmenin feshi yerine ifanın tamamlanmasına yönelik çözümleri de değerlendirebilir.
Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi
Kentsel dönüşüm sözleşmesi uyuşmazlıklarında, inşaatın fiili durumunu, teslim sürecindeki gecikmeleri ve müteahhidin temerrüde düşürülme sürecini teknik bilirkişi desteğiyle titizlikle belgeliyoruz. Arsa sahibi tarafını temsil ettiğimizde, sözleşmenin feshi ile ifanın tamamlanmasını talep etme seçenekleri arasında müvekkilimizin menfaatine en uygun stratejiyi somut inşaat verileriyle destekleyerek belirliyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Müteahhit inşaatı geciktirirse hemen sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Genellikle önce usulüne uygun bir ihtarla süre verilmesi ve bu sürede de edimin yerine getirilmemesi gerekir; somut olayın koşullarına göre değerlendirme yapılmalıdır.
İnşaat yarım kalırsa ödediğim bedelleri geri alabilir miyim?
Sözleşmenin feshi hâlinde, tarafların karşılıklı edimleri (yapılan ödemeler, tamamlanan inşaat kısmı) tasfiyeye tabi tutulur; bu kapsamda talepte bulunabilirsiniz.
Müteahhit iflas ederse arsa sahibinin hakları ne olur?
Bu durumda arsa sahibinin hakları, iflas hukuku çerçevesinde ve sözleşmenin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmesi gereken karmaşık bir süreçtir.