Kat Mülkiyeti ve Apartman Yönetimi Uyuşmazlıkları
Ortak gider borcu, yönetim planına aykırılık ve kat malikleri kurulu kararlarına itiraz.
, Kira ve Gayrimenkul Hukuku, 1 dakikalık okuma
Soru
Bir apartmanda kat malikleri arasında ortak gider (aidat) ödemesi, yönetim planına aykırı kullanım veya kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması konusunda anlaşmazlık yaşanmaktadır.
Kısa Cevap
Kat malikleri, kanun ve yönetim planında öngörülen ortak gider ve yönetim kurallarına uymakla yükümlüdür; bu yükümlülüklere aykırılık hâlinde yönetici veya diğer kat malikleri, ödenmeyen aidatların tahsili için icra takibi başlatabilir veya aykırı kullanımın men'i için dava açabilir; kat malikleri kurulu kararlarına karşı da belirli süre içinde iptal davası açılabilir.
Mevzuat
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 20 – Ortak giderlere katılma
- KMK m. 33 – Yöneticinin ve denetçinin görevleri, uyuşmazlıkların çözümü
- KMK m. 24-25 – Yönetim planına aykırı kullanım ve kısıtlamalar
Uygulamadaki Problem
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, ortak gider borcunun hesaplanmasında hangi giderlerin ortak, hangilerinin bağımsız bölüme özgü olduğunun karıştırılmasıdır; bu durum aidat hesaplamalarında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Ayrıca kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun (çağrı, nisap, tutanak) yapılmaması, alınan kararların sonradan iptal edilmesi riskini artırmaktadır.
Mahkeme/Kurum Yaklaşımı
Mahkemeler, ortak gider uyuşmazlıklarında yönetim planı ve kanun hükümlerine göre giderlerin doğru paylaştırılıp paylaştırılmadığını inceler. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma süresi kararın öğrenilmesinden itibaren işlemeye başlar ve bu süre kısa olup hak düşürücü niteliktedir; ortak gider borcundan kaynaklanan icra takiplerinde ise borcun varlığı ve miktarı, yönetim planı ve işletme projesi üzerinden değerlendirilir.
Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi
Apartman yönetimi uyuşmazlıklarında, yönetim planı ve genel kurul tutanaklarını inceleyerek ortak gider hesaplamalarının doğruluğunu ve kurul kararlarının usulüne uygunluğunu değerlendiriyoruz. Yönetici veya kat maliklerini temsil ettiğimiz dosyalarda, aidat tahsilinden kurul kararlarının iptaline kadar süreci baştan sona yürütüyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Aidat ödemeyen kat maliki hakkında ne yapılabilir?
Ödenmeyen aidat için icra takibi başlatılabilir; ayrıca kanunda öngörülen gecikme faizi de talep edilebilir.
Kat malikleri kurulu kararına ne kadar sürede itiraz edebilirim?
Kararın öğrenilmesinden itibaren kanunda öngörülen kısa bir süre içinde itiraz/iptal davası açılmalıdır.
Yönetim planına aykırı kullanım (örneğin konutun işyeri gibi kullanılması) engellenebilir mi?
Evet, diğer kat malikleri veya yönetici, aykırı kullanımın men'i için dava açabilir.