Ev Satılırsa Kiracı Tahliye Edilir mi?

Soru

Kiralanan taşınmaz satılmış, yeni malik taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak istediğini belirterek kiracının tahliyesini talep etmektedir. Kiracı, kira sözleşmesinin devam ettiğini düşünmektedir.

Kısa Cevap

Taşınmazın el değiştirmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Ancak yeni malik, edinme tarihinden itibaren belirli bir süre içinde kendisi veya yakınları için gerçek bir ihtiyaç ileri sürerek tahliye talep edebilir.

Mevzuat

• TBK m. 310 – Kiralananın el değiştirmesi ve sözleşmenin devamı
• TBK m. 351 – Yeni malikin gereksinim nedeniyle fesih hakkı

Uygulamadaki Problem

Uygulamada en çok tartışılan konu, yeni malikin tahliye talebini hangi süre içinde ve hangi usulle bildirmesi gerektiğidir; süre kaçırıldığında bu özel tahliye imkânı ortadan kalkar ve genel ihtiyaç hükümlerine (TBK m. 350) göre hareket edilmesi gerekebilir. Ayrıca satış işleminin kiracıyı tahliye etmek amacıyla muvazaalı yapılıp yapılmadığı da bazı dosyalarda tartışma konusu olur.

Mahkeme/Kurum Yaklaşımı

Mahkemeler, yeni malikin edinme tarihini tapu kaydına göre tespit eder ve bildirim/dava açma süresinin bu tarihten itibaren işlediğini kabul eder. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, süresi içinde bildirimde bulunulmaması halinde yeni malik bu özel tahliye yolundan yararlanamaz; ihtiyacın gerçekliği ise genel ihtiyaç nedeniyle tahliyedeki kriterlerle aynı şekilde (samimiyet, süreklilik, somut delil) denetlenir.

Engin Şahin Hukuk Bürosu Değerlendirmesi

Taşınmaz devri sonrası tahliye taleplerinde, öncelikle tapu kaydındaki edinme tarihi ile bildirim/dava tarihleri arasındaki süre uyumunu kontrol ediyoruz; bu süre hesaplaması dosyanın kaderini belirleyen en kritik unsurdur. Yeni malik tarafını temsil ettiğimizde ihtiyacın somut delillerle desteklenmesini, kiracı tarafını temsil ettiğimizde ise süre veya ihtiyacın samimiyeti yönünden itiraz imkânlarını değerlendiriyoruz.